Beaucoup de choses circulent au sujet de la sous-location, c’est-à-dire au fait qu’un locataire sous-loue son appartement à une personne tierce lors de ses absences pour raisons professionnelles ou personnelles. Cela peut en effet se faire, mais avec l’accord du propriétaire. Dans le cas contraire, et lorsque le propriétaire est en mesure de prouver une sous-location illégale, il peut saisir la justice, obtenir la résiliation du contrat, se voir verser des dommages et intérêts. Vous vous demandez comment prouver une sous-location ? Voici quelques éléments sur le sujet.  

Quelles démarches effectuer pour prouver une sous-location ?

Il arrive que certains propriétaires suspectent une sous-location illégale par le locataire principal de leur logement. Sous-location illégale signifie que le locataire sous-loue sans l’accord du propriétaire bailleur. La loi du 6 juillet 1989 est d’ailleurs très claire à ce sujet : « Le locataire ne peut sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer » (art. 8). Les cas de sous-location sont nombreux et beaucoup de personnes arrivent à sous-louer leur logement dans le dos de leur propriétaire, parfois pendant plusieurs années, et en définissant au passage eux-mêmes le montant du loyer de sous-location. Ces « spéculations locatives immobilières » illégales permettent aux locataires frauduleux de se faire une marge sur le montant des loyers perçus. 

C’est pourquoi il est conseillé de vérifier de temps à autres que le logement est bien occupé par le locataire avec lequel vous avez signé un contrat de location.   

Lorsqu’une sous-location illégale a lieu, les propriétaires doivent savoir qu’ils bénéficient de droits. Il n’est cependant pas toujours aisé de réunir les preuves suffisantes pour les faire valoir. Pour prouver une sous-location illégale, vous devez tout mettre en place pour réunir ces preuves, cela est strictement nécessaire pour constituer un dossier solide, il peut s’agir :  

• De photos avec un nom ajouté sur la boîte aux lettres 
• D’annonces de location sur des sites spécialisés   
• De témoignages de voisins indiquant qu’une personne tierce occupe le logement…

Bien-sûr, vous pouvez effectuer vous-même ces démarches, mais cela prend du temps, de l’énergie et tous les propriétaires ne vivent pas dans la région où ils louent leurs logements. C’est pourquoi solliciter un détective privé apparaît comme la solution idéale pour prouver une sous-location illégale. Le détective privé prend alors en charge la constitution de preuves solides, comme des photos et le rapport d’une enquête de voisinage. Ces éléments aideront immanquablement à la constitution d’un dossier efficace à présenter en justice.  

Que doit-faire le propriétaire une fois la sous-location prouvée ?

Lorsque la sous-location illégale ne fait plus aucun doute, vous devez dans un premier temps en tant que propriétaire bailleur la faire constater par un huissier de justice. En parallèle, n’hésitez pas à envoyer une lettre de sommation indiquant au locataire qu’il doit respecter les clauses du bail et que sous-louer son logement sans votre accord est illégal. Indiquez enfin que les sous-locations doivent cesser dans les plus brefs délais.  

Si le locataire se montre conciliant, vous pouvez continuer le bail en cours. Vous pouvez aussi très bien lui demander des dommages et intérêts.  

En revanche, si vous souhaitez aller vers une résiliation du bail car votre confiance a été trahie et que vous souhaitez que la personne finisse par quitter les lieux, cela est tout à fait possible « pour motif légitime et sérieux ». Il vous faudra alors entamer la démarche relative à une rupture de bail.  

Pourquoi solliciter le Tribunal de Grande Instance ?

Si vous faites le choix d’entamer la procédure pour la résiliation du bail, vous pouvez également en parallèle demander des dommages et intérêts en sollicitant le Tribunal de Grande Instance.   

En effet, les juges ont tendance à être de plus en plus fermes vis-à-vis des sous-locations illégales et temporaires. La justice peut par exemple exiger que le sous-locataire vous verse une indemnité d’occupation.   

Sous-location illégale et hébergement : quelles différences ?

Une sous-location illégale est comme son nom l’indique contraire à la loi. Le propriétaire peut alors envisager une rupture de bail et demander des dommages et intérêts à la justice comme nous avons pu le voir plus haut. En revanche, lorsqu’une personne héberge une autre personne à titre gratuit, c’est-à-dire sans toucher de loyers de sa part, elle n’a pas besoin de l’accord du propriétaire.  

C’est pour cela que passer par un détective privé est intéressant pour prouver une sous-location illégale, le professionnel dispose en effet des compétences nécessaires pour prouver que le locataire agit bien dans un cadre qui tombe sous le coup de la loi.